رفع مشکلات پیش روی مراکز تجاری با حضور تیم حقوقی
رفع مشکلات پیش روی مراکز تجاری با حضور تیم حقوقی
از آنجا که مشاوران حقوقی همانند سوپاپ اطمینان برای کارفرمایان عمل کرده و دارای نقشی حمایت‌کننده خواهند بود لذا لازم است از ابتدای ساخت یک مرکز تجاری، حضور داشته باشند.
خانم منصوره مرادی‌زاویه، وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی متخصص در مراکز تجاری در این‌باره به پایگاه خبری تجارت طلایی توضیحات بیشتری ارائه داده است که در ادامه می‌آید.
از نظر شما تفاوت بازارهای سنتی و مراکز خرید پیرامون مسائل حقوقی در چیست؟
مدیران بازارهای سنتی معمولا از بین معتمدان کسبه انتخاب می‌شدند و با حاکمیت و کدخدامنشی اداره امور را در دست می‌گرفتند اما با گذر زمان و ورود به دنیای مدرن مراکز تجاری، اداره مراکز خرید آکادمیک و قانون محور شده است که در این راستا با بهره‌گیری از مشاوره حقوقی سعی بر آن شده تا پلی باشد از سیستم سنتی تا رسیدن به دنیای مدرن.
قوانینی که برای ایجاد یک فودکورت در مجتمع‌های تجاری وجود دارد را لطفا عنوان بفرمایید.
اساسا همانطور که قاعده و قانونی مدون بر مراکز تجاری حاکم نیست در خصوص فودکورت‌ها نیز این مهم حاکم است. قوانین حاکم بر فودکورت‌های جهانی با ایران کاملا متفاوت و چه‌بسا در تضاد است که در مقاله ترجمه‌شده در همین مجله قبلا به آن پرداخته‌ام.
فودکورت‌ها ضمن رعایت قوانین صنفی ملزم به تنظیم قراردادهای خاص با کارفرمایان خود از قبیل مشارکت BOT اجاره و نحو آن هستند تا روابط حقوقی بین ایشان را تعریف کند. آنچه کارفرمایان و مدیران فودکورت‌ها باید در نظر داشته باشند ارائه خدمات مطلوب به مشتریان خود است که متاسفانه در ایران قابل سنجش نبوده و از کیفیت پایینی برخوردار است که باید زمان تنظیم قراردادهای پرسنلی خود دقت لازم را به‌عمل آورده و جزء‌جزء وظیفه هر فرد را تشریح و ضمانت اجرای تخلف را پیش‌بینی کنند، چرا که متاسفانه اغلب افرادی که در این حوزه استخدام می‌شوند تخصص علمی و آموزشی مرتبط در این زمینه را ندارند که به نظر بنده با برگزاری کلاس‌های آموزشی کارگاهی توسط مدیران فودکورت وظایف ایشان باید تشریح و تبیین شود.
باتوجه به اینکه شهرداری‌ها به عنوان سرمایه‌گذار در ساخت و ساز مراکز تجاری مشارکت می‌کنند راه‌حل شما برای رفع مشکلات ایجاد شده با کارفرمایان در زمان سرمایه‌گذاری چیست؟
به نظر من ورود سرمایه‌گذارانی مثل شهرداری‌ها و بانک‌ها و مشارکت با آنها در مراکز تجاری آفت بزرگی در راه بهره‌برداری است چراکه این نهادهای عمومی‌دولتی و غیردولتی صرفا به فکر منافع خود بوده و عموما کسری بودجه کارفرما در خصوص اخذ جواز یا ساخت و ساز را تامین می‌کنند که این امر در شروع ساخت یک مرکز تجاری ممکن است خوشایند کارفرما باشد اما دورنمای خوبی ندارد.
در خصوص مشارکت با شهرداری که شخصا در چند پروژه اخیر با کارفرما همکاری داشتم نظر به اینکه قالب قرارداد حقوقی با شهرداری به نام مشارکت است ولی ماهیت این قراردادها تهاتر است که چون خریداران واحدهای متعلق به شهرداری مشخص نبوده و اغلب شهرداری‌ها به جای بدهی خود این واحدها را با پیمانکاران خود تهاتر می‌کنند بالطبع افراد قابل شناسایی نبوده و بعضا کاسب هم نیستند و چه‌بسا تابه‌حال وارد دنیای کسب و کار صنفی نیز نشده‌اند و چون از فیلترها و سیاست‌های مراکز تجاری رد نشده و فاقد المان‌های کسب و کار هستند، بالطبع چالش‌هایی را ایجاد می‌کنند که مقابله با آنها به لحاظ داشتن مالکیت بسیار دشوار است.
تنها راه مقابله، تدوین آیین‌نامه‌ها و تفاهمنامه‌های حقوقی با شهرداری‌هاست که اولا بدون تایید کارفرمایان واحدهای خود را به اشخاص فاقد صلاحیت واگذار نکنند (که البته مدینه فاضله است)، ثانیا ملزم باشند آیین‌نامه‌های انضباطی و قوانین و مقررات حاکم بر مجتمع تجاری را خود قبول کنند و به سمع و نظر خریداران بعدی نیز برسانند.
پیرامون کم‌کاری و عدم پیروی واحدهای صنفی از آیین‌نامه مجتمع‌های تجاری چه قوانینی وجود دارد و نحوه برخورد قانونی با آنها چگونه خواهد بود؟
همانگونه که بارها عرض شد متاسفانه قانون مدونی در خصوص اداره مراکز خرید وجود ندارد ولی با استفاده از یک ماده از قانون تملک آپارتمان‌ها می‌شود آیین‌نامه‌های حقوقی تدوین کرد که مشخصا روابط بین کسبه و مرکزخرید را تعریف کند و در صورت تخطی ضمانت اجرا نیز در نظر گرفت. در خصوص تخلف واحد صنفی از قوانین صنفی خود نیز مقررات ارگان‌های مربوطه مانند اتحادیه‌ها، اماکن، سازمان تعزیرات حکومتی و.... حاکم است.
چه پیش‌بینی‌های قانونی‌ای برای جلوگیری از خروج برندها از چارچوب قوانین حاکم بر مجتمع‌های تجاری انجام شده است؟
با توجه به اینکه برندها از المان‌ها و چارچوب‌های خاص خود پیروی می‌کنند بالطبع تبعیت از قوانین مراکز خرید در مواردی موجبات اختلاف را فراهم می‌کند، مانند زمان‌های حراج، تعطیلات که با درایت مدیر این همپوشانی حل شده اما برندها در خصوص قوانین داخلی مجموعه مانند پرداخت هزینه‌ها و آیین‌نامه‌های انضباطی ملزم به رعایت هستند.
حضور یک تیم حقوقی از ابتدای یک پروژه تجاری را چقدر ضروری می‌دانید؟
حضور یک تیم حقوقی همان‌قدر ضروری و لازم است که تیم طراح معماری، عمرانی، تاسیساتی برای یک پروژه لازم و ضروری است. واحد حقوقی سوپاپ اطمینان کارفرما بوده و مانند یک چتر حمایتی تمام روابط اجرای ساخت یک مرکز تجاری تا زمان افتتاح و بهره‌برداری و پس از آن را تعریف می‌کند.
کارفرما با بهره‌گیری از مشاوره حقوقی در زمینه انجام مشارکت‌ها، تنظیم قراردادها از جمله قراردادهای استخدامی پیمانکاری فروش اجاره و سایر موارد اخذ تسهیلات، حداقل ۷۰ درصد مشکلات آینده خود را بیمه می‌کند.
از نظر شما تهاتر در یک مجموعه تجاری ضعف است یا فرصت؟ چطور می‌توان بهترین بهره را از آن برد؟
تهاتر به نظر اینجانب هم ضعف است هم فرصت ولی از دو منظر قابل بررسی است. در زمان ساخت مجموعه‌ها که بعضا با پشتوانه مالی کافی انجام نمی‌پذیرد برای کارفرمایان ضروری است در این مرحله تهاتر پرداخت هزینه‌های ساخت با پیمانکاران مطلوب است که فرصت تلقی می‌شود ضعف و آفت تهاتر در این است که اغلب پیمانکاران سرمایه‌گذار بوده و از کسب و کار اطلاعی ندارند که این ضربه مهلکی به چشم‌انداز آینده مرکزخرید که همانا رونق کسب و کار و ایجاد پاخور است می‌زند. در تایید پاسخ سوال هفتم ضروری است تیم حقوقی زمان تنظیم قراردادهای تهاتر حضور داشته و نسبت به امضای آیین‌نامه‌ها و قواعد حاکم بر اداره مجموعه اقدامات قانونی لازم را انجام دهند.
